EL DERECHO A UNA VIVIENDA DIGNA

 

 

Lic. Carlos Alberto Nicolás Rivero *

 

 

En estos últimos días en que se ha agudizado la ocupación ilegal de viviendas o de tierras (de particulares y del Estado), se han planteado una serie de discusiones sobre el tema, llegando algunas posiciones que tratan de justificar las mismas afirmando que son una consecuencia de la falta de viviendas o en el caso de funcionarios oficiales que se expresan de una manera ambigua, que plantean más dudas sobre la naturaleza de los hechos.

Recordemos en forma resumida que cuando Thomas Hobbes expresa su teoría sobre la creación del estado, explica que el estado de naturaleza del hombre (dueño absoluto de su libre albedrío) es de total libertad, pero que por ello se encuentra en permanente competencia por conservar su vida y sus bienes , por lo que crea el Estado (Leviathan) que se apropia de todos sus derechos (menos el que no le ha sido cedido), pero a cambio le brinda seguridad y un marco legal que le permite conservar un grado de libertad limitado solo por el derecho de los otros componentes de la sociedad.

Este pacto está regido por una norma jurídica fundamental que en nuestro caso es la Constitución Nacional -que aunque bastardeada por los múltiples injertos de pactos internacionales que no siempre contemplaron el interés nacional-, por lo que se hace necesario analizar que establece nuestra Carta Magna sobre el derecho de propiedad y sobre la vivienda digna.

El art. 14 dispone que todos los habitantes gozan –entre otros- del derecho de trabajar y ejercer toda industria y el de usar y disponer de su propiedad.

A su vez el 14bis establece: El trabajo en sus diversas formas gozará de la protección de las leyes, las que asegurarán al trabajador:…..y el acceso a una vivienda digna.

El art.17 a su vez consagra taxativamente : la propiedad es inviolable y ningún habitante puede ser privado de ella, y a continuación establece el único hecho y forma en que puede ser limitado: ..y ningún habitante puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley. La expropiación por causa de utilidad pública, debe ser calificada por ley y previamente indemnizada.

Del  art. 14 se desprende sin duda alguna, el derecho  de usar y disponer de su propiedad corresponde al propietario y se completa con las disposiciones del art. 17 que fija el único caso en que tal derecho puede ser conculcado y el procedimiento establecido para ello (por causa de utilidad pública, que debe ser calificada por ley y previamente indemnizada).

En conclusión la usurpación de inmuebles es ilegal, que viola un derecho consagrado en la Carta Magna y debería dar lugar -después de denunciada o de conocida públicamente- a la intervención al órgano judicial pertinente para procesar a los que  comenten tales hechos y a desocuparlo de inmediato, para restablecer el derecho constitucional del propietario y el funcionario responsable en caso de no hacerlo, incurre en incumplimiento de los deberes de funcionario público, al igual que el que facilite o incite a cometer tales hechos de usurpación.

Pasemos a considerar las disposiciones del art. 14bis que comienza el articulado de esta manera: El trabajo en sus diversas formas gozará de la protección de las leyes, las que asegurarán al trabajador…….y el acceso a una vivienda digna. (el subrayado es del autor). Por ello debemos destacar que es  el trabajo  el que asegura al trabajador el acceso a una vivienda digna. Por lo que deberíamos analizar los términos de “asegura el acceso” y “vivienda digna”.

Comenzaremos por el último, no hay un concepto único de vivienda digna, si consideramos el mundo (por los tratados internaciones), la vivienda digna para un habitante del ártico no es la misma que para un habitante del trópico, como tampoco lo será para un habitante residente en la puna jujeña, en el ámbito rural de la pampa húmeda o el habitante de un núcleo urbano en Tierra del Fuego, en el AMBA, de un pueblo rural de provincia o de un trabajador golondrina.

Por ello, se hace imprescindible hacer un estudio territorial para definir cuál es la tipología de la vivienda digna que corresponde en cada caso, si queremos solucionar en forma racional la aplicación del derecho constitucional.

Analicemos a continuación que se entiende por “acceso”. La palabra según la RAE: acceder (del lat. accedére, “acercarse” se define –entre otros- como “consentir en lo que alguien solicita, tener acceso a algo”. El concepto de acceso no es sinónimo de propiedad.

Por último  recordar que el acceso a una vivienda digna se consagra para el trabajo (o sea el trabajador) en sus diferentes formas, característico de las normas que establecen las obligaciones que debemos cumplimentar para gozar de un derecho, las que establecerán la forma de pago cuando la intención sea de acceder como futuro propietario, inquilino o comodatario (en este caso cumpliendo la normativa aplicable), a solicitud del trabajador.

Todo esto no significa que cuando por razones ambientales, de salubridad o de desarrollo humano deban dejarse de lado a los que no trabajan, pero será necesario reglamentar cuando, por cuanto tiempo y en qué condiciones accede a la vivienda digna.

No existe un dilema entre propiedad privada y el acceso a una vivienda digna. La primera es un derecho constitucional, como también lo es para el trabajador que exista un mecanismo oneroso pero accesible, que le permita obtenerla ya sea en carácter de propietario, inquilino o tenedor precario (en casos especiales).

En la aplicación inicial del FONAVI, hubo una interesante aplicación de éstos principios, a los jubilados que tenían necesidad de una vivienda se les facilitaba en comodato una especial construida para ellos, en grupos habitacionales que facilitaba la atención de los servicios sociales, asistenciales, etc.

Creo que los comentarios precedentes fijan los límites que se deben cumplimentar para el acceso a un vivienda digna, que una consideración superficial ha tomado con tanta ligereza, como para empezarse a hablar de un derecho humano a la tierra.

Como debería intervenir el Estado (Nacional, Provincial y Municipal) para solucionar el déficit habitacional de nuestro país?

En primer lugar estudiando que las normativas que se dicten, sean integrales y abarquen no solo  los requerimientos individuales y zonales, sino también las tributarias que alienten la inversión y no la especulación, la industrialización de componentes, los módulos de construcción y la ubicación de los núcleos habitacionales en zonas que no encarezcan innecesariamente los servicios públicos, con fácil llegada a los medios de transporte, para la concurrencia al trabajo, la educación y la salud.

Nuestro país tiene un crónico déficit habitacional, que hoy es de enorme magnitud y que solo podrá ser solucionado con políticas adecuadas permanentes que no se modifiquen por razones electorales o ideológicas.

Sirva de ejemplo recordar la congelación de los alquileres establecida a comienzos del Siglo XX, que se mantuvo hasta pasada la mitad del período, lo que desalentó la inversión privada en viviendas para alquilar, método fácil y seguro de ahorro para la población trabajadora,  déficit que no pudo ser cubierto por la actuación del Banco Hipotecario o los Planes Eva Perón, pues los planes públicos dependían de los recursos estatales disponibles, mientras que el ahorro de la población crece junto con el desarrollo económico, incluso potenciándolo. La carencia de viviendas disponibles ha creado hasta la actualidad un ambiente propicio para la especulación, elevando el precio de la tierra, viviendas y alquileres. Durante los sesenta, se estableció una deducción en el entonces impuesto a los réditos para las empresas que invertían en viviendas para alquiler, lo que produjo un interesante incremento de la oferta de inmuebles, lo que lamentablemente no se mantuvo en el tiempo.

En la actualidad hay una legislación tributaria que desalienta al ahorrista para invertir en vivienda, pues quien la realiza debe hacer frente al impuesto a los bienes personales (por las ínfimas deducciones permitidas), por el alquiler percibido debe tributar el impuesto a las ganancias (o por lo menos pagarlo por el sistema de monotributo), a los ingresos brutos a la provincia y de comercio de industria municipal. Insisto,  esos impuestos se pagan solo por la propiedad y alquiler de uno o varios inmuebles, por lo que no hay que confundir con el impuesto inmobiliario provincial o los que cobra la municipalidad por los servicios (prestados o no), fenómeno que en materia tributaria se conoce como “múltiple imposición”, cuando por un mismo hecho imponible se  tributa más de una vez.

 No hay que olvidar las características propias del mercado inmobiliario y las de nuestra economía. El sistema constructivo imperante en nuestro país –salvo raras excepciones-, es el tradicional, no está industrializado, lo que impide las economías de escala, la utilización intensiva de la tierra, lo que lleva a que la oferta en el corto plazo y aún en el mediano  sea constante, frente a una demanda creciente lo que eleva los precios de venta y alquiler. A ello se suma el alto costo de gravámenes sobre contratos de alquiler, venta y escrituración, a los que debe sumarse el que origina la intermediación (cuando se vende un inmueble, el vendedor paga comisión por vender y el que compra por comprar), intermediarios que aparecen en el mercado por los engorrosos y falta de tipificación de los trámites legales a cumplimentar, como también la falta de control gubernamental sobre las compras de inmuebles en pozo, que han llevado a no pocos casos de incumplimiento de lo pactado.

Dada la exigua de la oferta de venta de inmuebles, el solo establecimiento de una línea de créditos para adquirir, automáticamente hace que el precio del inmueble de menor valor ofrecido en venta en el mercado sea superior al valor mínimo de la línea de crédito, aunque su real valor no lo sea, por lo que no sería aconsejable crear líneas de créditos para adquirir inmuebles preexistentes.                    

Por último, desde la tristemente célebre Circular 1050, hasta la fecha, la experiencia ha demostrado que no es conveniente otorgar créditos para la construcción de vivienda con cuotas atadas a la inflación, cuando el comprador no tiene ingresos que se actualicen con la misma.  Los recursos estatales disponibles deberían dedicarse a subsidiar (total o parcialmente) las diferencias o diferir las mismas para el final de las cuotas.

Pero hay que dejar en claro que constitucionalmente tener derecho a acceder a una vivienda digna, no es sinónimo de tener derecho a ser propietario de una vivienda digna. Quien recibe el beneficio de una vivienda sin ninguna obligación a cambio, termina subvalorando el beneficio. Lamentablemente no hay un registro nacional de beneficiarios de planes de viviendas nacionales, provinciales o municipales, pero muchos de los adjudicatarios originales, terminaron por vender la vivienda a pesar de la prohibición de hacerlo y transformaron la posibilidad de acceder a un plan, para luego venderlo como una fuente de recursos. Basta como ejemplo el llamado complejo habitacional Ejército de los Andes, hoy conocido como Fuerte Apache, podríamos conocer cuales adjudicatarios originales quedan? En Córdoba luego de muchos años se han podido complementar las obras adicionales e inaugurar el puente Letizia, lo que no era posible realizar porque los ocupantes de la Villa La Maternidad existente en un costado del puente  se oponían, a pesar de que les proporcionaba otra vivienda, las vendían y volvían a la villa.

Creo que todas estas características referidas a la solución del déficit habitacional deberían ser analizadas, para establecer una política permanente y sostenible en el tiempo y aclaran la confusión existente con el significado y alcance de las normas constitucionales.

Un examen que tal vez nos ayude a comprender que en un país con una inflación endémica, el trabajador o pequeño inversor para defender su ahorro tiene fundamentalmente dos caminos: o atesora divisas extranjeras estancando la economía o lo invierte en ladrillos, lo que potenciaría el crecimiento, pero para ello se debería contar con una política tributaria inteligente que propicie este tipo de inversión.

Aunque parezca una tautología, el ahorro de las personas depende del nivel de gasto de su ingreso y el mismo principio se aplica para la Hacienda Pública.

 

*Licenciado en Ciencias Económicas. Miembro del Instituto